영등포구 당산푸르지오 입지분석&가치분석 | 지금 갭투자 들어갈까?

 

1. 아파트 기본

  - 위치

 

  - 단지정보

단지정보
아파트명	당산푸르지오
지역구	영등포구 영등포동8가
위치	영등포구 영등포동8가 91
입주월	2004-08(20년차)
총동수/최고층	9개동/259층
총세대수	538세대
총주차대수	850대
세대당주차대수	1.58대
용적률/건폐율	355%/21%

 

2. 가치(입지)분석

  - 교통

가치정보
교통	지하철	당산(9호선) 거리 : 542m (운전: 0.8분 / 도보: 7.7분)	당산(2호선) 거리 : 605m (운전: 2.1분 / 도보: 9.6분)	영등포시장(5호선) 거리 : 842m (운전: 1.2분 / 도보: 10.5분)
	버스	당산푸르지오아파트 거리 : 132m (운전: 0.3분 / 도보: 1.9분)
	고속철도	영등포(KTX) 거리 : 1,622m (운전: 3.7분 / 도보: 29.5분)	용산(KTX) 거리 : 5,149m (운전: 9.8분 / 도보: 86분)	서울(KTX) 거리 : 6,381m (운전: 9.7분 / 도보: 97.7분)

 

  - 직주근접

가치정보
		대중교통		자차
일자리	강남	34분	2등급	40분	2등급
	광화문	28분	1.5등급	33분	2등급
	여의도	11분	1등급	9분	1등급
	판교	45분	2등급	56분	3등급

당산 부근의 아파트는 아무래도 여의도 근무지인 사람에게 탁월한 입지조건을 띄고 있다.

보면 자차기준으로 여의도가 10분도 안되는 접근성을 보이고 있으며 제일 큰 근무지인 강남과의 거리도 40분이내로 다다를 수 있는 최상의 입지를 보이고 있다.

 

물론 강남부근의 아파트, 강남3구가 제일 좋겠지만 투자를 하려는 우리에겐 자금이 많지 않으니.. 가격대비 괜찮은 입지조건을 찾아야하는게 숙제다.

다른 영등포구와 비슷한 입지이다 보니 전반적으로 준수한 직주근접 조건을 갖고 있다.

 

  - 학군

가치정보
학군	어린이집	푸르지오어린이집 거리 : 67m (운전: 0.4분 / 도보: 1.5분) 학생수 : 28 학급수 : 6	삼환어린이집 거리 : 157m (운전: 0.6분 / 도보: 2.8분) 학생수 : 17 학급수 : 4	삼성아이어린이집 거리 : 262m (운전: 1.3분 / 도보: 5.6분) 학생수 : 26 학급수 : 6
	유치원	영중유치원 거리 : 116m (운전: 0.7분 / 도보: 2.9분) 학생수 : 84 학급수 : 4	한영유치원 거리 : 242m (운전: 0.6분 / 도보: 4분) 학생수 : 92 학급수 : 4	서울영동초등학교병설유치원 거리 : 384m (운전: 1.2분 / 도보: 5.4분) 학생수 : 43 학급수 : 4
	초등학교	서울영동초등학교(전체동) 거리 : 391m (운전: 1.2분 / 도보: 5.5분) 학생수 : 371 학급수 : 21
	중학교	당산중학교(공립) 거리 : 235m (운전: 2.4분 / 도보: 14.1분) 학생수 : 450 학급수 : 19	당산서중학교(공립) 거리 : 723m (운전: 1.7분 / 도보: 10.9분) 학생수 : 463 학급수 : 19	선유중학교(공립) 거리 : 1,094m (운전: 2분 / 도보: 15.1분) 학생수 : 352 학급수 : 15
	고등학교	선유고등학교(공립) 거리 : 1,102m (운전: 2.3분 / 도보: 16.4분) 학생수 : 559 학급수 : 24	영등포여자고등학교(공립) 거리 : 1,832m (운전: 3.7분 / 도보: 28.6분) 학생수 : 462 학급수 : 22	장훈고등학교(사립) 거리 : 2,064m (운전: 3.9분 / 도보: 29.2분) 학생수 : 623 학급수 : 24

  - 환경

가치정보
인프라	종합병원	한림대학교한강성심병원 거리 : 837m (운전: 1.5분 / 도보: 11.3분)	CM병원 거리 : 1,295m (운전: 1.8분 / 도보: 16.5분)
	대형마트	코스트코코리아양평점 거리 : 1,281m (운전: 3분 / 도보: 20.2분)	롯데마트양평점 거리 : 1,384m (운전: 3분 / 도보: 21.6분)
	대형쇼핑	롯데쇼핑  VIC마켓 영등포점 거리 : 311m (운전: 0.8분 / 도보: 5.5분)	신세계 타임스퀘어점 거리 : 1,451m (운전: 3.6분 / 도보: 18.4분)	타임스퀘어 거리 : 1,487m (운전: 2.6분 / 도보: 19.6분)
	공원	당산근린공원 거리 : 1,134m (운전: 2.6분 / 도보: 18.7분)	양화폭포근린공원 거리 : 1,196m (운전: 2.9분 / 도보: 17분)	중마루근린공원 거리 : 1,232m (운전: 2.4분 / 도보: 16.4분)

  

3. 시세

 

당산푸르지오-시세

구분	당산푸르지오
평형	24평	32평	41평
매매가	68,000	126,000	169,500
전세가	59,500	69,000	83,500
전세가율	87.5%	54.8%	49.3%
매-전	8,500	57,000	86,000
최고가	124,000 (2023.02)	135,000 (2024.03)	169,500 (2024.10)
최저가	57,500 (2017.09)	67,000 (2018.10)	73,500 (2017.09)
최고가 대비 현재가 차이율	45.2%	6.7%	0.0%

 

시세를 보면 24평의 경우 전세가율이 87퍼센트가 넘는 것을 확인할 수 있고 최고가 대비 현재 매매가가 45퍼센트나 떨어져 있는 상태임을 확인할 수 있다.

그리고 매매가-전세가로 보면 1억 미만의 차이를 보이며, 1억이하로도 서울의 3급지를 구매할 수 있지 않을까 라는 생각이 들 수 있다.

 

4. 총평

세대수가 1000세대가 넘는 대단지는 아니더라도 500세대가 넘는 단지를 구성하고 있다.

주차 공간이 다소 부족하다라고 생각을 하긴 했었지만 세대수 대비해서는 적정수준이지 않았나 싶다.

내 개인적으로는 세대당 1.5대 이상이면 아주 준수한 주차대수라고 판단하고 있다.

물론 다다익선이긴 하지만 현실적으로 그러기는 쉽지 않고 그렇게 하려면 아무래도 시세가 훨씬 더 높게 형성되지 않았을까싶다.

 

시세를 분석해보면 특이점이 있다.

32평이나 41평의 경우 50~55퍼센트의 전세가율을 형성하고 있어서 보편적인 영등포구의 전세가율을 보이고 있지만 24평의 경우 예외적인 모습을 보이고있다.

87퍼센트를 넘는 전세가율을 보이고 있으며, 이는 브랜드 아파트이고 서울의 3급지에서 발견하기 쉽지 않은 전세가율이라 순간 혹했으나, 자세히 보면 직거래로 매매가 이루어졌음을 확인할 수 있다.

직거래의 경우에는 가족,친척등 지인을 통해 보통 이루어지다보니 일반적인 시세와는 다른 양상을 보일 수 있다.

 

직거래라는 점에서 전세갭만 보고 투자하기에는 옳지 않다고 보이며, 그래도 트래킹을 하면서 알아볼 필요가 느껴진다.

언제 한번 시간을 내서 임장을 가보고 부동산에 가서 업데이트 되지 않았지만 최근 거래가 있는지 확인해봐야겠다.

오늘의 조언, 전세가율, 갭만 보고 덤비다간 거지꼴을 못면한다~! 

과연 합당한 거래였는지 재차 확인을 하자!

 

 

 

 

***투자는 개인의 선택이며, 본인의 판단으로, 본인의 책임으로 귀결됨을 알려드립니다.