문래자이 입지분석&가치분석, 지금 투자해도 될까?

 

1. 아파트 기본

  - 위치

    서울 영등포구 문래동3가 54

 

   - 단지정보

단지정보
아파트명	문래자이
지역구	영등포구 문래동3가
위치	서울 영등포구 문래동3가 54
입주월	2001-11(22년차)
총동수/최고층	18개동/25층
총세대수	1302세대
총주차대수	2040대
세대당주차대수	1.57대
용적률/건폐율	250%/15%

 

문래동에 있는 단지중에 가장 큰 단지로, 총세대수가 1300세대를 넘는다.

하지만 좀 아쉬운면이 있다면 세대당 주차대수가 적진않지만 약간 아쉽긴하다.

입주된지 22년차가 되었지만 문래 인근에서 대장아파트격으로 불리고 있을 정도로 그야말로 입지깡패인 가치를 가지고 있다. 

2. 가치(입지)분석

  - 교통

가치정보
교통	지하철	문래(2호선) 거리 : 274m (운전: 1.2분 / 도보: 4.1분)	영등포구청(5호선) 거리 : 910m (운전: 2.3분 / 도보: 13.4분)	신도림(1호선) 거리 : 939m (운전: 3.4분 / 도보: 17.3분)
	버스	문래자이정문 거리 : 100m (운전: 0.8분 / 도보: 2.3분)	문래자이후문 거리 : 181m (운전: 1.3분 / 도보: 4.7분)
	고속철도	영등포(KTX) 거리 : 957m (운전: 3.9분 / 도보: 24분)	용산(KTX) 거리 : 6,178m (운전: 11분 / 도보: 93.9분)	서울(KTX) 거리 : 7,883m (운전: 11.6분 / 도보: 107.4분)

 

입지분석의 첫번째인 교통요소를 살펴보면 문래역이 그야말로 코앞이다보니 도보로 5분도 안되서 지하철역에 도착할 수 있다. 이는 교통이 혼잡한 서울시에서 최대의 강점으로 보이지 않을까 싶다.

이 외에도 고속철도인 영등포(KTX)와도 가깝기 때문에 교통요소(대중교통)가 거진 A급이라고 봐도 무방해보인다.

  - 직주근접

가치정보
		대중교통		자차
일자리	강남	35분	2등급	32분	2등급
	광화문	30분	1.5등급	25분	1.5등급
	여의도	16분	1등급	10분	1등급
	판교	54분	3등급	47분	3등급

 

아파트 투자 및 실거주를 고려해볼때, 특히나 서울 아파트의 경우 입지분석중 직주근접에 관한 가치를 개인적으로는 크게 비중을 두는 편이다.

문래자이는 문래역 바로 앞에 있는 단지이다보니 직주근접을 대중교통과 자차기준으로 비교해봐도 큰 차이가 없음을 확인할 수 있다.

물론 서울 서쪽부근에 있는 위치다보니 판교와의 거리가 다소 있긴하지만 3대 일자리 지역과의 거리가 꽤 높은 등급으로 판단이 된다.

  - 학군

가치정보
학군	어린이집	문래자이어린이집 거리 : 48m (운전: 0.2분 / 도보: 0.5분) 학생수 : 27 학급수 : 5	서비스에이스 하람어린이집 거리 : 275m (운전: 1.6분 / 도보: 5분) 학생수 : 35 학급수 : 7	목화마을어린이집 거리 : 297m (운전: 2.1분 / 도보: 8.2분) 학생수 : 43 학급수 : 9
	유치원	서울영등포초등학교병설유치원 거리 : 380m (운전: 2.1분 / 도보: 9.3분) 학생수 : 21 학급수 : 4	돈보스꼬유치원 거리 : 861m (운전: 3분 / 도보: 17.2분) 학생수 : 185 학급수 : 8	성지유치원 거리 : 901m (운전: 3.8분 / 도보: 21.4분) 학생수 : 89 학급수 : 4
	초등학교	서울문래초등학교(전체동) 거리 : 394m (운전: 3분 / 도보: 13.4분) 학생수 : 1,072 학급수 : 45
	중학교	양화중학교(공립) 거리 : 412m (운전: 1.8분 / 도보: 8.3분) 학생수 : 604 학급수 : 26	문래중학교(공립) 거리 : 1,217m (운전: 2.9분 / 도보: 17.3분) 학생수 : 605 학급수 : 24	영원중학교(공립) 거리 : 1,503m (운전: 4.1분 / 도보: 25.7분) 학생수 : 464 학급수 : 22
	고등학교	신도림고등학교(공립) 거리 : 1,316m (운전: 3.5분 / 도보: 24분) 학생수 : 582 학급수 : 26	관악고등학교(공립) 거리 : 1,379m (운전: 3.5분 / 도보: 20.7분) 학생수 : 745 학급수 : 30	대영고등학교(공립) 거리 : 1,589m (운전: 4분 / 도보: 26.3분) 학생수 : 761 학급수 : 30

 

문래자이가 지금까지도 대장아파트라 불릴 수 있는 요인 중에 하나가 어린이집,유치원,초등학교 등 학군의 접근성이 매우 뛰어나다는 점이다.

그렇기 때문에 아이가 있는 집이라면 직주근접과 학군 접근성을 둘다 잡을 수 있는 문래자이가 큰 메리트로 작용할 수 있다.

 

  - 환경

가치정보
인프라	종합병원	CM병원 거리 : 670m (운전: 2.6분 / 도보: 13.3분)	아름제일신경외과정형외과 거리 : 1,162m (운전: 3.8분 / 도보: 23.6분)	한림대학교한강성심병원 거리 : 1,377m (운전: 4.2분 / 도보: 24.6분)
	대형마트	홈플러스영등포점 거리 : 248m (운전: 1.4분 / 도보: 6.6분)	이마트영등포점 거리 : 572m (운전: 2.8분 / 도보: 11.1분)	홈플러스신도림점 거리 : 1,026m (운전: 2.7분 / 도보: 20.4분)
	대형쇼핑	타임스퀘어 거리 : 561m (운전: 2.6분 / 도보: 11.6분)	(주)신세계 타임스퀘어점 거리 : 783m (운전: 3.2분 / 도보: 14.9분)	롯데백화점 영등포점 거리 : 922m (운전: 2.8분 / 도보: 14.2분)
	공원	문래근린공원 거리 : 270m (운전: 1.1분 / 도보: 3.5분)	영일어린이공원 거리 : 912m (운전: 3.8분 / 도보: 20.1분)	미래사랑공원 거리 : 978m (운전: 2.7분 / 도보: 19.9분)

 

대형쇼핑, 병원 등 살면서 중요한 요소인 환경, 인프라 측면을 살펴보면 타임스퀘어, 백화점 접근성이 뛰어나며 대형병원인 한강성심병원도 인접해있어 인프라적인 부분 또한 높은 가치를 지닌 편이다.

근린공원을 가끔 가보면 문래자이 입주민인지 모르겠지만 행복한 얼굴을 엿볼 수 있는데 주변 인프라가 워낙 잘되어있다보니 그런게 아닐까라는 주관적인 생각도 든다.

3. 시세

문래자이-시세

구분	문래자이
평형	35평	47평
매매가	146,667	164,333
전세가	74,000	100,000
전세가율	50.5%	60.9%
매-전	72,667	64,333
최고가	164,000 (2021.9)	181,000 (2022.11)
최저가	71,000 (2017.2)	81,333 (2017.1)
최고가 대비 현재가 차이율	10.6%	9.2%

 

4. 종합소견

각각의 가치정보요소를 파악하면 할수록 왜 입지깡패라고 하는지 알거 같다.

강남구부근에 위치하지 않았기 때문에 이정도의 시세인게 아쉬울 정도다.

하지만 투자 시기를 봤을 때 지금은 적기가 아니라고 판단된다.

최고가가 35평기준 21년 9월이었는데 현재는 그때 기준 89.4퍼센트에 도달한 상태라 투자를 하는 관점으로 볼때는 적기가 아니라고 판단이 되지만 워낙 인프라, 직주근접, 교통적인 부분이 좋기 때문에 실거주지 목적으로는 최상의 조건이 아닐까 싶다.

조만간 문래자이는 방구석 분석이 아닌 임장을 통해서 다시 한 번 더 살펴볼 예정이다.

임장을 통해 자세한 얘기는 추후에 다시 포스팅할 예정이다.

 

 

 

 

***투자는 개인의 선택이며, 본인의 판단으로, 본인의 책임으로 귀결됨을 알려드립니다.