문래 힐스테이트 입지분석. 지금 투자 어때?

 

1. 아파트 기본

  - 위치

  주소 : 영등포구 문래동3가 94(영등포구 문래로 82)

  - 단지정보

단지정보
아파트명	문래힐스테이트
지역구	영등포구 문래동3가
위치	서울 영등포구 문래동3가 94(서울특별시 영등포구 문래로 82)
입주월	2003-06(21년차)
총동수/최고층	14개동/24층
총세대수	776세대
총주차대수	1400대
세대당주차대수	1.8대
용적률/건폐율	265%/16%

 

2. 가치(입지)

  - 교통

가치정보
교통	지하철	문래(2호선) 거리 : 350m (운전: 1.5분 / 도보: 10분)	영등포구청(5호선) 거리 : 754m (운전: 1.9분 / 도보: 14분)	도림천(2호선) 거리 : 846m (운전: 3.2분 / 도보: 14.9분)
	버스	문래힐스테이트아파트 거리 : 122m (운전: 0.9분 / 도보: 4.8분)
	고속철도	영등포(KTX) 거리 : 1,515m (운전: 3.8분 / 도보: 30.3분)	용산(KTX) 거리 : 6,637m (운전: 10.7분 / 도보: 101.3분)	서울(KTX) 거리 : 8,199m (운전: 11.4분 / 도보: 114.8분)

 

교통관점에서 가치를 분석해보자.

서울은 자동차보다 대중교통으로 이동하는 게 훨씬 낫다라는 소리가 있다.

이말은 곧 그만큼 차가 막히기 때문에 대중교통으로써의 입지정보가 중요하다는 소리라고 볼 수 있다.

일단, 지하철, 버스, 추가로 고속철도 기준으로 대중교통 입지를 확인해보면 역은 도보로 15분 내외로 3가지 역에 다다를 수 있다.

문래 힐스테이트이기 때문에 문래2호선역과의 거리가 제일 가까운 편이다.

 

개인적으로 버스정류장거리는 큰 요소가 된다고 판단하지 않고 추가로 확인해야할 건은 고속철도(KTX) 접근성을 살펴보자.

문래의 경우 영등포구에 속한 지역으로, 영등포역과는 그리 멀지않은 위치에 있다.

그렇기 때문에 영등포(KTX) 접근성이 뛰어나며 전철로 용산(KTX)나 서울(KTX)가 좋은 편에 속한다고 볼 수 있다.

  - 직주근접

가치정보
		대중교통		자차
일자리	강남	40분	2등급	27분	1.5등급
	광화문	40분	2등급	24분	1.5등급
	여의도	23분	1.5등급	10분	1등급
	판교	65분	4등급	43분	2등급

 

이번엔 입지분석할때 가장 중요하게 생각하는 직주근접에 대해 살펴보자.

일자리가 제일 많은 강남, 광화문, 여의도, 판교 순으로 대중교통, 자차로의 계산을 했을때 위의 표처럼 정리될 수 있다.

(참고로 거리는 네이버 지도를 통해 산정함.)

아무래도 영등포구에 있다보니 판교까지의 거리가 제일 오래 걸리긴 하지만, 여의도의 접근성은 최고수준으로 가깝고, 그 이후에는 광화문, 강남순임을 볼 수 있다.

강남과의 거리도 자차로는 30분내로 끊을수 있다는건 큰 메리트로 볼 수 있다.

 

  - 학군

가치정보
학군	어린이집	문래힐스테이트어린이집 거리 : 35m (운전: 0분 / 도보: 0분) 학생수 : 43 학급수 : 8	아이숲어린이집 거리 : 135m (운전: 2분 / 도보: 7.6분) 학생수 : 16 학급수 : 4	큰나무어린이집 거리 : 239m (운전: 2.8분 / 도보: 10.7분) 학생수 : 19 학급수 : 5
	유치원	청은유치원 거리 : 636m (운전: 2.4분 / 도보: 9.6분) 학생수 : 24 학급수 : 2	영은유치원 거리 : 769m (운전: 1.5분 / 도보: 10.7분) 학생수 : 95 학급수 : 5	무지개영재유치원 거리 : 785m (운전: 2분 / 도보: 12.9분) 학생수 : 246 학급수 : 10
	초등학교	서울문래초등학교(전체동) 거리 : 210m (운전: 2.3분 / 도보: 9.2분) 학생수 : 1,126 학급수 : 45
	중학교	양화중학교(공립) 거리 : 493m (운전: 1.9분 / 도보: 11.2분) 학생수 : 610 학급수 : 26	문래중학교(공립) 거리 : 631m (운전: 1.4분 / 도보: 8.2분) 학생수 : 622 학급수 : 24	선유중학교(공립) 거리 : 1,656m (운전: 2.6분 / 도보: 22.4분) 학생수 : 356 학급수 : 15
	고등학교	관악고등학교(공립) 거리 : 792m (운전: 2분 / 도보: 11.4분) 학생수 : 741 학급수 : 30	신도림고등학교(공립) 거리 : 907m (운전: 2분 / 도보: 14.8분) 학생수 : 573 학급수 : 27	선유고등학교(공립) 거리 : 1,739m (운전: 2.9분 / 도보: 23.8분) 학생수 : 553 학급수 : 24

 

  - 환경(인프라)

가치정보
인프라	종합병원	CM병원 거리 : 1,130m (운전: 2.7분 / 도보: 19.3분)	아름제일신경외과정형외과 거리 : 1,349m (운전: 3.4분 / 도보: 28.5분)
	대형마트	홈플러스영등포점 거리 : 445m (운전: 1.5분 / 도보: 9.7분)	롯데마트양평점 거리 : 853m (운전: 1.6분 / 도보: 12.3분)	홈플러스신도림점 거리 : 989m (운전: 2분 / 도보: 20.6분)
	대형쇼핑	현대백화점 디큐브시티 거리 : 1,045m (운전: 2.6분 / 도보: 20.5분)	타임스퀘어 거리 : 1,088m (운전: 2.6분 / 도보: 17.4분)	신세계 타임스퀘어점 거리 : 1,309m (운전: 3.2분 / 도보: 21.7분)
	공원	문래근린공원 거리 : 321m (운전: 1.6분 / 도보: 10.7분)	당산근린공원 거리 : 842m (운전: 2.3분 / 도보: 14.8분)	신도림공원 거리 : 888m (운전: 2.3분 / 도보: 18.7분)

 

점차 건강에 대한 부분, 헬스케어에 대한 부분이 중요시 되기 때문에 병원간의 인프라가 중요하다고 본다.

아쉽게도 근처 대학병원정도의 규모가 없는게 단점이지만, 대형쇼핑이 근접하고. 공원이 가깝게 있기 때문에 최상급지는 아니더라도 중급지정도의 수준이 되지 않을까 싶다.

3. 시세분석

문래 힐스테이트-시세

구분	문래 힐스테이트
평형	33평
매매가	138,167
전세가	80,000
전세가율	57.9%
매-전	58,167
최고가	15,6750 (2022.9)
최저가	72,500 (2018.1)
최고가 대비 현재가 차이율	11.9%

 

투자를 할때 중요한 것중 하나가 지금의 시세가 과연 합당한건가? 일 것이다.

그래서 전세가율이 중요하고. 최고가 대비 최저가. 그리고 최고가 대비 현재가 분석이 중요하다고 본다.

지금 시세의 경우 최고가 기준 88.1%인 상황이고 이는,아직도 가격대가 높은 걸로 보인다.

전세갭의 경우도 6억 가까이 차이가 나기 떄문에 투자로는 부적합한게 아닐까 싶다. 

 

4. 종합소견

 

전반적으로 봤을때, 내가 가장 중요시하는 직주근접이 좋은 편에 속하기 때문에 지난번에 포스팅한 당산 현대5차아파트보다 개인적으로 더 선호한다.

 

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2024.10.02 - [앞마당늘리기] - 나도 서울투자? 지금 당산동4가 당산현대5차 어때?

 

물론 건축자체도 당산현대 5차보다 3년정도 차이가 나지만 직주근접, 대중교통관점의 교통이 좋은 편에 속하지만 환경 측면에서 대형병원. 혹은 2차병원의 접근성이 떨어지는게 못내 아쉬운 편이다.

그러나 현재 시세를 파악했을때 시기적으로지금은 투자적기가 아닌 듯하다.

아직까지 높은 매매가-전세가 를 형성하고 있기 때문에 초기자본이 부족한 사람으로써는 투자하기에는 부담스럽기도 하고 최고가 대비 현재가의 비율이 85프로를 넘는 것이기 때문에 내가 초기자본이 풍부하더라도 투자는 좀더 고려할 거 같다.

 

 

 

***투자는 개인의 선택이며, 본인의 판단으로, 본인의 책임으로 귀결됨을 알려드립니다.