문래 벽산메가트리움 입지분석, 지금이 저점매수단계? 오피스텔투자 분석

 

1. 오피스텔 기본

  - 위치

  영등포구 문래로26길

 

 

  - 단지정보

단지정보
아파트명	벽산메가트리움(O/T)
지역구	영등포구 문래동3가
위치	영등포구 문래로26길
입주월	2004-02(20년차)
총동수/최고층	5개동/31층
총세대수	420세대
총주차대수	567대
세대당주차대수	1.35대
용적률/건폐율	398%/15%

2. 가치(입지)정보

  - 교통

가치정보
교통	지하철	문래(2호선) 거리 : 239m (운전: 0.9분 / 도보: 5.9분)	영등포구청(5호선) 거리 : 709m (운전: 1.6분 / 도보: 12분)	영등포시장(5호선) 거리 : 852m (운전: 1.7분 / 도보: 12.7분)
	버스	벽산메가트리움APT 거리 : 66m (운전: 0.3분 / 도보: 1.4분)	금호아파트 거리 : 86m (운전: 0.3분 / 도보: 1.4분)	문래자이정문 거리 : 161m (운전: 0.7분 / 도보: 3.3분)
	고속철도	영등포(KTX) 거리 : 937m (운전: 2.4분 / 도보: 19분)	용산(KTX) 거리 : 6,072m (운전: 9.9분 / 도보: 90분)	서울(KTX) 거리 : 7,718m (운전: 10.6분 / 도보: 103.5분)

 

대중교통을 이용하기에는 지하철/버스/고속철도 모두 근거리에 위치했기 때문에 자차가 없는 직장인들에게는 더할 나위 없이 좋은 교통입지를 가지고 있다.

제일 많이 이용하게 될 지하철은 2호선, 5호선이 도보로 15분내로 접근할 수 있기 때문에 2호선과 5호선에 위치한 직장인들에게는 적합한 위치의 오피스텔로 보인다.

 

  - 직주근접

가치정보
		대중교통		자차
일자리	강남	37분	2등급	46분	3등급
	광화문	37분	2등급	34분	2등급
	여의도	19분	1등급	11분	1등급
	판교	70분	4등급	63분	4등급

 

대체로 자차와 대중교통이용시의 소요되는 시간은 큰 차이를 보이지 않고 있는데, 이는 앞서 분석한 일반적인 교통입지가 좋다보니 이러한 결과가 나온걸로 보인다.

벽산메가트리움은 영등포구에 위치한 오피스텔이다보니 광화문,여의도 접근성이 뛰어난 편이다.

반대로 판교와의 접근성은 좀 떨어진 편이라 판교에 직장이 있는 경우에는 아쉬운 입지로 보인다.

  - 학군

가치정보
학군	어린이집	문래자이어린이집 거리 : 198m (운전: 1.7분 / 도보: 6분) 학생수 : 27 학급수 : 5	로얄키즈어린이집 거리 : 336m (운전: 1.5분 / 도보: 5.9분) 학생수 : - 학급수 : 4	서비스에이스 하람어린이집 거리 : 343m (운전: 1.3분 / 도보: 5.3분) 학생수 : 35 학급수 : 7
	유치원	서울영등포초등학교병설유치원 거리 : 580m (운전: 1.8분 / 도보: 10.3분) 학생수 : 21 학급수 : 4	은하유치원 거리 : 763m (운전: 2분 / 도보: 11.2분) 학생수 : 83 학급수 : 3	서울영중초등학교병설유치원 거리 : 858m (운전: 2분 / 도보: 13.3분) 학생수 : 59 학급수 : 5
	초등학교	서울문래초등학교(전체동) 거리 : 377m (운전: 2.5분 / 도보: 12.3분) 학생수 : 1,072 학급수 : 45
	중학교	양화중학교(공립) 거리 : 223m (운전: 1.1분 / 도보: 4.9분) 학생수 : 604 학급수 : 26	문래중학교(공립) 거리 : 1,203m (운전: 2.1분 / 도보: 16.2분) 학생수 : 605 학급수 : 24	영원중학교(공립) 거리 : 1,471m (운전: 2.6분 / 도보: 21.8분) 학생수 : 464 학급수 : 22
	고등학교	관악고등학교(공립) 거리 : 1,348m (운전: 2.8분 / 도보: 19.6분) 학생수 : 745 학급수 : 30	신도림고등학교(공립) 거리 : 1,424m (운전: 3.2분 / 도보: 25.8분) 학생수 : 582 학급수 : 26	영등포여자고등학교(공립) 거리 : 1,606m (운전: 3.6분 / 도보: 25.7분) 학생수 : 462 학급수 : 22

 

보통 가치를 분석하게되면 학군도 고려하게 되는데 오피스텔의 경우 가족단위로 거주하고 있지 않기 때문에 학군을 분석하는게 큰 의미가 없을 수 있다.

그래도 살펴본다면 어린이집,유치원,초등학교이 도보로 15분내에 위치하고 있기 때문에 미취학 아동들과 어린아이들이 등교하기에는 좋은 입지이며, 주변에 공립위주의 중학교/고등학교가 있기 때문에 학군 가치로 보면 좋은 입지임은 틀림없다.

  - 환경

가치정보
인프라	종합병원	CM병원 거리 : 550m (운전: 1.2분 / 도보: 8분)	한림대학교한강성심병원 거리 : 1,215m (운전: 2.7분 / 도보: 19.3분)	아름제일신경외과정형외과 거리 : 1,385m (운전: 3.6분 / 도보: 26.1분)
	대형마트	홈플러스영등포점 거리 : 141m (운전: 0.5분 / 도보: 3.4분)	이마트영등포점 거리 : 530m (운전: 1.6분 / 도보: 10.1분)	롯데마트양평점 거리 : 1,034m (운전: 2.5분 / 도보: 18.1분)
	대형쇼핑	타임스퀘어 거리 : 505m (운전: 1.1분 / 도보: 6.1분)	신세계 타임스퀘어점 거리 : 724m (운전: 2분 / 도보: 10.4분)	롯데백화점 영등포점 거리 : 895m (운전: 1.7분 / 도보: 11.4분)
	공원	문래근린공원 거리 : 292m (운전: 0.9분 / 도보: 5.3분)	당산근린공원 거리 : 819m (운전: 1.9분 / 도보: 13.2분)	영일어린이공원 거리 : 1,049m (운전: 3분 / 도보: 22.6분)

3. 시세

구분	벽산메가트리움
평형	47평
매매가	94,500
전세가	62,000
전세가율	65.6%
매-전	32,500
최고가	122,500 (2022.3)
최저가	50,300 (2017.2)
최고가 대비 현재가 차이율	22.9%

4. 종합소견(비추천사유)

사실 오피스텔은 투자용으로 추천하고 싶지않다.

내가 오피스텔을 투자용으로 추천하지 않는 이유를 정리해보면 아래와 같다.

  1. 전용율

보통 아파트는 70%의 전용율을 가지고 있고 오피스텔은 50%의 전용율을 가지고 있다.

예를 들어, 33평이라고 하면 아파트는 전용 평수가 25평정도로 나오지만 오피스텔의 경우 16평정도 밖에 나오지 않기 때문에 같은 입지라고 할때 평당가가 아파트보다 오피스텔이 더 높다는 결론이 나온다.

 

  2. 감가상각

오피스텔의 경우 아파트와 달리 감가상각이 더 빠른 편에 속하고 세대별 땅 지분이 적어서 실거주, 장기거주 한다해도 시간이 지날수록 재건축 가능성도 매우 낮다.

 

  3. 실거래 건수 

  오피스텔의 경우 아파트와 달리 가족단위의 거주자가 많은 편이 아니다.

보통 1인가구나 아이가 없는 신혼부부에게 인기가 좋지만, 아이가 생기게 될 경우 위의 전용율 문제로 인해 같은 입지라면 아파트로의 전향을 생각하게 된다.

그렇다는 말은 오피스텔보다 상대적으로 아파트를 더 선호하고 이것은 곧 실거래 건수에 영향을 미치게 된다.

즉, 투자용으로 가지고 있다고 하더라도 원활한 거래가 되지 않기 때문에 순환이 되지 않아 그야말로 발목을 잡히게 될 가능성이 높다고 생각된다.

 

이런 단점이 있음에도 이번에 벽산메가트리움에 대해 가치분석을 한건 가끔 지나갈 때마다 의리의리한 위용을 보고 한번 분석해보고싶단 생각이 들어서이다.

내가 투자자라면 동일한 입지를 가지고 있고 투자비용이 다소 들더라도 인근의 문래자이아파트나 문래힐스테이트를 투자하지 않을까싶다.

 

두 아파트의 입지분석을 보고싶다면 아래의 링크를 확인해보라.

2024.10.07 - [앞마당늘리기] - 문래 힐스테이트 입지분석. 지금 투자 어때?

2024.10.12 - [앞마당늘리기] - 문래자이 입지분석&가치분석, 지금 투자해도 될까?

 

 

 

***투자는 개인의 선택이며, 본인의 판단으로, 본인의 책임으로 귀결됨을 알려드립니다.