[동네산책]문래 재건축 남성맨션 임장일지, 나라면 투자할까?

 

 

1. 아파트 기본

  - 위치

   주소 : 영등포구 문래동2가 35

  - 단지정보

단지정보
아파트명	남성맨션(아파트)
지역구	영등포구 문래동2가
위치	문래동2가 35
입주월	1983-05(42년차)
총동수/최고층	2개동/15층
총세대수	389세대
총주차대수	390대
세대당주차대수	1대
용적률/건폐율	184%/0%

2. 가치(입지)분석

  - 교통

가치정보
교통	지하철	신도림(1호선) 거리 : 416m (운전: 1.6분 / 도보: 8.1분)	문래(2호선) 거리 : 658m (운전: 1.1분 / 도보: 7.4분)	도림천(2호선) 거리 : 812m (운전: 2.2분 / 도보: 14.4분)
	버스	문래동남성아파트(중) 거리 : 170m (운전: 0.5분 / 도보: 4분)
	고속철도	영등포(KTX) 거리 : 1,460m (운전: 3분 / 도보: 24.4분)	용산(KTX) 거리 : 6,730m (운전: 9.9분 / 도보: 97.2분)	서울(KTX) 거리 : 8,485m (운전: 10.5분 / 도보: 110.7분)

 

남성맨션의 경우 문래 2호선보다는 신도림1호선에 근접한 위치에 있다고 볼 수 있다.

손품을 통해서 확인한 바로는 문래역에서 도보 7.4분이라고 했으나 직접 걸어본 바로는 15분정도 시간이 소요된 듯하다.

저 도보시간은 거진 축진법을 이용한 계산법이 아닐까 의심스럽다.

나름 다리가 긴편인데 일반적인 속도에서도 거진 15분정도 걸리는 거같다.

대신 버스정류장은 근처에 있음을 확인했고, 보통 15분 도보는 걷는 시간이 부족한 현대인에게는 나쁘지않은 거리라고 판단이 된다.

  - 직주근접

가치정보
		대중교통		자차
일자리	강남	42분	2등급	29분	1.5등급
	광화문	43분	2등급	26분	1.5등급
	여의도	22분	1.5등급	13분	1등급
	판교	64분	4등급	33분	2등급

 

문래부근은 아무래도 여의도와 인근에 있기 때문에 여의도와의 직주근접이 상당히 좋은 것으로 파악된다.

영등포구는 위치상 판교는 거리가 있는 지역구이다 보니 판교부근 근로자에게는 좋지 않은 선택지일 수 있다.

허나 그외에 주요업무지구와는 대중교통으로 봤을떄 40분내외로 접근이 가능하다.

이런 이유로 주요업무지구에 종사하는 사람들에게는 좋은 선택지가 되지 않을까 싶다.

이는 참고로 남성맨션에만 해당하는 사안은 아니고 문래동일대, 즉 영등포구 일대에 있는 아파트 모두에 해당한다.

추가로 중소기업단지가 몰려있는 가산디지털단지, 구로디지털단지와도 근접해있기 때문에 판교쪽 근무지를 갖는 근로자들을 제외하고는 굉장히 좋은 입지를 가지고 있는게 아닐까 싶다.

  - 학군

가치정보
학군	어린이집	영문어린이집 거리 : 188m (운전: 0.5분 / 도보: 3.1분) 학생수 : 9 학급수 : 4	비손어린이집 거리 : 246m (운전: 0.4분 / 도보: 2.9분) 학생수 : 18 학급수 : 12	문래동어린이집 거리 : 322m (운전: 0.9분 / 도보: 4.6분) 학생수 : 19 학급수 : 6
	유치원	서울영등포초등학교병설유치원 거리 : 594m (운전: 0.8분 / 도보: 7.1분) 학생수 : 21 학급수 : 4	동아유치원 거리 : 819m (운전: 1.7분 / 도보: 16.7분) 학생수 : 101 학급수 : 6
	초등학교	서울문래초등학교(전체동) 거리 : 637m (운전: 2.1분 / 도보: 9.3분) 학생수 : 1,072 학급수 : 45
	중학교	양화중학교(공립) 거리 : 894m (운전: 1.7분 / 도보: 11.4분) 학생수 : 604 학급수 : 26	문래중학교(공립) 거리 : 1,090m (운전: 2.1분 / 도보: 15.6분) 학생수 : 605 학급수 : 24	대영중학교(공립) 거리 : 1,565m (운전: 2.6분 / 도보: 22.7분) 학생수 : 632 학급수 : 26
	고등학교	신도림고등학교(공립) 거리 : 848m (운전: 1.6분 / 도보: 14.2분) 학생수 : 582 학급수 : 26	관악고등학교(공립) 거리 : 1,270m (운전: 2.7분 / 도보: 18분) 학생수 : 745 학급수 : 30

 

대체로 이 근방에는 초등학교가 보이지 않았다.

문래초등학교가 그나마 가까운 편이지만 워낙 초품아가 많다보니 멀게 느껴지는 느낌.?

그렇지만 어차피 남성맨션은 재건축을 준비하고 있는 아파트이기 때문에 이정도는 큰 문제가 되지 않을 것같다.

  - 환경

가치정보
인프라	종합병원	아름제일신경외과정형외과 거리 : 701m (운전: 2.4분 / 도보: 21.2분)	CM병원 거리 : 1,267m (운전: 2.4분 / 도보: 19.6분)
	대형마트	홈플러스신도림점 거리 : 423m (운전: 0.9분 / 도보: 11.2분)	이마트신도림점 거리 : 646m (운전: 2.7분 / 도보: 22.9분)
	대형쇼핑	주식회사 현대백화점 디큐브시티 거리 : 430m (운전: 1.5분 / 도보: 11.1분)	타임스퀘어 거리 : 1,131m (운전: 2.5분 / 도보: 17.3분)
	공원	미래사랑공원 거리 : 380m (운전: 0.8분 / 도보: 10.8분)	문래근린공원 거리 : 586m (운전: 1분 / 도보: 6.7분)

 

3. 실제 분위기(임장)

문래-남성맨션-전경

남성맨션은 지어진지 오래되었다보니 이전 방식인 복도식 아파트로 설계되어있다.

동은 단 2개만 있는데 놀랍게도 1동이 마치 3개동을 합친것 처럼 정말 가로가 길게 되어있었다.

지금껏 살면서 이런식의 아파트는 처음 봐서 그런지 뭔가 신비롭달까.?

 

문래-남성맨션-입구

입구도 역시 오래된 아파트이다보니 빨간 벽돌로 구성된 모양을 띄고있다.

그래도 휠체어가 드나들수 있도록 되어있는 구조이며, 동입구 자체는 넓게 설계되어있었다.

주차장은 아무래도 면적자체가 좁고 세대수에 딱 맞게 있다보니 약간 빡빡한 느낌이 있긴하다.

하지만 곧 재건축을 하게되면 이부분은 지하주차장을 통해 해소가 되긴 할테지만 건폐율이 현재 0%이다보니 주변 인프라를 같이 허물지 않는 이상 크게 해소될거 같지는 않다.

특히나 재건축을 하게되면 현재 15층으로 되어있는 아파트 층수를 다른 아파트와 마찬가지로 높게 뽑기 때문에 그만큼 세대수가 늘고 그로인해 주차를 해야하는 주차대수도 늘어날 것이기 때문에 지하주차장이 이 모든걸 커버하기엔 어렵지 않을까 싶다.

문래-남성맨션-긴복도

처음에 얘기한 것처럼 복도가 굉장히 깊숙하데 되어있다. 

약간 공포영화 느낌이 어딘가 모르게 느껴지는..그런 느낌..??

문래-남성맨션-창문

아무래도 지어진지 40년이 넘은 아파트이다보니 창문, 배관, 안전등이 부실할 수 밖에 없다.

하지만 이부분 또한 재건축을 하게 되면 사라질 요소이니 크게 신경쓸 필요는 없을 듯하다.

4. 시세

구분	남성맨션
평형	25평	30평
매매가	73,000	86,000
전세가	16,000	30,000
전세가율	21.9%	34.9%
매-전	57,000	56,000
최고가	72,000 (2024.11)	86,000 (2025.5)
최저가	28,900 (2019.1)	50,000 (2019.9)
최고가 대비 현재가 차이율	-1.4%	0.0%

 

아무래도 재건축 이슈가 있다보니 꾸준히 매매가가 증가하는 것을 볼 수 있다.

근처 진주맨션은 현재 재건축 진행이 앞서 진행되다보니 진주맨션을 놓친 사람들이 이쪽으로 몰리는게 아닌가 싶은 생각도 든다.

5. 총평

사실 첫 임장을 가볍게 동네산책 느낌으로 바라보긴 했다.

그래서 놓치는게 꽤나 많을 것 같은데, 사실 누가봐도 실거주가 아닌 재건축으로써 바라봐야하는 남성맨션을 인프라 위주보다 내부를 좀더 들여다본건 어느정도 까지 노후화 되었을떄 재건축 시행이 되는지가 궁금했었다.

진주맨션의 경우 이미 입주자들을 내보내고 펜스를 둘렀기 때문에 어떤 구성인지 볼수가 없어 대조할 수 없지만, 현재 본가도 오늘에서야  재건축시행한다는 문자를 받았지만 남성맨션을 보면 여전히 10년은 더 있다가 재건축해도 되지 않나 싶을 정도였다.ㅎㅎ

남성맨션은 앞서 재건축을 시행하는 진주맨션과는 다른 인프라성격을 띄고있다.

남성맨션은 바로 인근에 문래창작촌이라고 불리우는 유흥가...라고 하기엔 적절하지 않지만 문화의 거리가 있기 때문에 이런 요소는 플러스가 될수도 있을 것 같다.

하지만 진주맨션과는 달리 인근에 아파트가 없다보니 거주지느낌이 약한 듯하다.

물론 옆에 삼환아파트도 있긴하지만 그 아파트 또한 입주시기가 오래된 아파트이다보니 전반적인 동네 분위기가 울적한 느낌이랄까..? (조만간 다시 진주맨션과 비교해서 포스팅해도 좋을 거 같다.)

 

현재 남성맨션의 경우 현재 사업시행 인가를 받고 관리처분 인가를 진행중인 상황이다.

(한화건설에서 재건축 진행)

2010년 안전진단이후 현재 15년이 지난 시점으로 현재기준( 25.5.19 ) 매물이 33건 정도 등록되어 있는 상태이다.

관리처분 인가수순이 예상한것보다 딜레이 되면서 아마 투자자들이 눈길을 돌리는게 아닐까 싶기도 하다.

이걸 보면 역시 재건축 투자는 쉽지않다는 걸 느끼게 된다.

 

남성맨션은 확실히 투자할 가치가 있는 건은 맞다.

하지만 임장을 둘러본 결과 이후에 다른 인프라가 빠르게 들어오지 않는한, 한동안 암울한 동네분위기를 끌고 갈것같다.

오히려 인근에 있는 삼환아파트가 재건축에 들어설때쯤 전반적으로 그 동네의 인프라가 살아나지 않을까 싶다.

현재 재건축이 진행되는 시점, 문래창작촌이라는 문화요소가 인근에 있고, 학군은 아쉽지만 직장인들의 직주근접이 뛰어난 위치에 있기 때문에 손품을 통해 파악된 입지적인 면은 아주 좋지만, 실제 임장을 하면서 주변 분위기를 보았을 때는 이정도의 시간을 들일 바에는 다른 아파트로 눈을 돌리게 될 거 같단 생각이 든다. 

 

***투자는 개인의 선택이며, 본인의 판단으로, 본인의 책임으로 귀결됨을 알려드립니다.